各人称，好意思国需新增200 万至 2000 万套住房才调填补缺口，这突显了无礼世界住房需求的艰苦挑战。

{jz:field.toptypename/} 2026 年 1 月 26 日，华盛顿特区亚当斯・摩根街区。量化好意思国的住房需求，取决于对住房资本、居住东说念主数及占大地积的一系列假定。　

　　作家：朱莉・Z・韦尔

　　好意思国正濒临严重的住房缺少问题。穆迪（Moody’s）估算，处置这一问题需要新增200 多万套住房。

　　但高盛（Goldman Sachs）的分析师以为缺口为300 万套；皆洛（Zillow）的预估跨越400 万套；布鲁金斯学会（Brookings）展望为500 万套；麦肯锡（McKinsey）则称缺口达800 万套。与此同期，国会共和党东说念主坚称缺口更接近2000 万套。

　　还有一些经济学家以为，好意思国根柢不存在住房缺少。

　　这些迥乎不同的展望，响应了量化好意思国住房需求的浩繁挑战 —— 这一难题的中枢，是对住房资本、居住东说念主数及占大地积的一系列假定。

　　住房可包袱性是关节的政事议题，且对好多好意思国东说念主来说愈发鸡犬相闻。因此，详情世界住房需求不仅是学术说合，更是制定处置问题策略的关节。

　　空置率与 “缺失家庭”

　　好意思国东说念主口普查局数据闪现，全好意思共有1.46 亿套住房。其中，810 万套属于 “合住家庭”，即东说念主们与非支属同住。皆洛的住房缺口估算假定，这部分东说念主群更但愿领有我方的住房。该房地产网站还称，全好意思有340 万套可供出租或出售的空置住房。因此，皆洛的经济学家从合住家庭数目中减去可用住房数目，得出论断：好意思国需额外新增 470 万套住房。

　　多项分析聚焦两个中枢问题：合理的住房空置率应为若干？以及有若干浮滥者因资本问题推迟平稳居住？

　　看似有悖常理的是，健康的房地产市集需要一定的空置率。举例，空置房产可能处于租客 / 买家打法期，或正在翻修；也可能意味着业主在多套房产间交替居住。据全好意思住宅建筑商协会（NAHB）数据，全好意思有600 多万套住房（约每 20 套中有 1 套）为第二居所。

　　各人对健康的空置率水平界说不一，区间从3% 到 13%不等。2008 年房地产危险后，住房设置崩盘，空置率跌至近 20 年最低：自有住房空置率不及1%，租借住房空置率仅5%，于今尚未十足收复。

　　梦想的住房数目，看似不错粗造界说为：每户一套住房 + 一定比例的空置住房。但问题是，咱们无法准确统计家庭数目。

　　当住房资本高得令东说念主远而避之时，成年子女时时会与父母同住更久。皮尤说合中心阐明闪现，2023 年，18% 的 25 至 34 岁成年东说念主与父母同住，而 20 世纪 70 年代这一比例仅为8%。

　　对好多经济学家而言，住房缺口的设计公式应为：现存家庭数目 + 合理空置住房数目 + 若住房库存富饶、价钱下跌而当然酿成的新增家庭数目。

　　然则，即便采用归并框架，不同说合东说念主员得出的住房缺口论断仍迥乎不同。

　　穆迪分析与策略舆图（PolicyMap）指出，要让好意思国住房市集收复 1985 至 2000 年的平衡景色，需80 万套住房。再加上120 万套 “被压抑的家庭”（即尚未组建的家庭），论断是好意思国需额外新增 200 万套住房。

　　布鲁金斯学会的设计主义是收复 2006 年12% 以上的空置率（接近历史峰值）。该机构通过复杂的统计模子，梳理出自那以后家庭组建率下跌的原因中，有若干源于房价，而非年青东说念专揽事辛苦、晚婚等其他成分。最终得出论断：好意思国需额外新增 490 万套住房。

　　近似的分析还包括房地好意思（Freddie Mac）的阐明，其以为缺口为370 万套。高盛分析师采用了 “空置率 + 被压抑需求” 的体式，同期结合数学模子，设计出使住房自有率联系于收入的可包袱性收复至 20 世纪 90 年代水平所需的住房数目。两种体式得出的效果均在300 万至 400 万套之间。麦肯锡则将新增家庭、空置住房、处置四海为家问题的住房需求，以及为过度拥堵住房（一间卧室住多东说念主）更换住房的需求相加，得出缺口为820 万套。

　　设计一个无监管按捺的市集

　　2022 年的一份国会阐明采用了迥乎不同的念念路。大深广分析都试图复刻二三十年的住房市集景色。但趋承经济委员会的共和党东说念主以为，正确的缺口数值，幸运彩app官方下载应即是设备商在无监管按捺下会建造的住房数目—— 即无需盲从回绝设置市集需求住房的许可或分区决策司法。

　　共和党东说念主的估算基于以下逻辑：地盘价值应占住房资本的 20%。若比例更高，意味着市集受到东说念主为罢休 —— 当地盘设备难度加大，地价便会上升。为让全好意思各县的房价都相宜这一比例，他们得出论断，住房缺口高达2000 万套。

　　按他们的设计，北达科他州和西弗吉尼亚州实在莫得住房缺少，而加利福尼亚州则缺少450 万套。在好意思国数百个司法统带区全面取消分区和建筑罢休概况不切现实，但他们展望，任何本色性的松开都将拉低房价。举例，他们以为额外设置 270 万套住房，足以让房价大幅下跌，使近500 万浮滥者具备经济上的购房才略。

2024 年，加利福尼亚州梅尼菲市正在设置的独栋住宅。

　　“若是咱们松开好意思国扫数市齐集与住房供应关联的扫数监管，就能获得这么的住房数目…… 我以为这才是念念考好意思国应领有若干住房的正确神气。” 凯文・科林念念说。他曾以究诘院管当事者说念主员身份参与撰写该阐明，当今任职于目田强硬主义智库好意思国企业说合所（AEI）。“若真想将房价降至平素东说念主可包袱的水平，就必须建造远超当今预估数目的住房。”

　　东说念主均住房设置开销

　　住房分析师凯文・厄德曼近期作念了一组令东说念主畏俱的设计。经通胀疗养后，住房设置开销占个东说念主浮滥的比重抓续下跌，自 1990 年以来已下跌 23%。他示意，若这一比例保管在 1990 年的水平，好意思国将额外领有 4000 万套住房。“实在扫数专科机构对住房缺口的估算都低得离谱，” 曾撰写两本住房市集关联著述的厄德曼在其 Substack 平台上写说念。

　　他以为，住房设置开销放缓意味着，东说念主们被动居住在比自身需求更小的住房中。但他并未明确示意好意思国缺少4000 万套住房。相悖，基于对缺失家庭和必要空置率的激进假定，他称好意思国需要1500 万至 2000 万套额外住房。

　　概况根柢不存在举座缺少

　　城市决策教师柯克・麦克卢尔和亚历克斯・施瓦茨说合了好意思国900 个大都市区，发现自 2000 年以来，仅有19 个地区的东说念主口增长速率跨越了住房设置速率。他们以为，2008 年经济零落前，设备商建造了过多住房，为后续部分年份的设置不及留住了空间。

　　“没错，低收入价位的住房如实缺少，但举座并不缺，” 麦克卢尔说。他主张，政府匡助空匮家庭租借或购买现存住房，比新建住房资本低得多。“当今最佳的住房策略，是提高最低工资。将时薪莳植至 20 好意思元，东说念主们的生涯就会坐窝改善 —— 咱们无法通过单纯建房来处置这个问题。”

　　这一不雅点很是了党派界限，对住房缺口最高和最低的估算均来自右翼阵营。目田强硬主义智库卡托说合所的经济学家以为，住房设置一直与东说念主口增长同步。他们称，东说念主们仅仅想在房价昂贵、东说念主口密集的地区居住在大屋子里，这并不虞味着存在住房缺少。

　　“缺少的界说是东说念主们无处可住。这并非咱们现时的情况，” 卡托说合所撰稿东说念主诺伯特・米歇尔在采访中示意。

　　归根结底，这场争议不仅源于数学模子的遴荐，更源于东说念主们对住房缺少自己界说的不同解读。

　　“若是我很难在华盛顿特区找到中意的公寓，我如故不错搬到马里兰州去住，” 米歇尔说。“那种我十足莫得任何遴荐、找不到任何场合居住的情况，才是真确的缺少。而数据并不辅助这少量。”

　　厄德曼则有不同观念：“有 28 岁的年青东说念主与父母同住，若有合适的住房，他们本不错平稳生涯。若是这都不算缺少，我不知说念还有什么能算。”

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使命裁剪：郭明煜